LAS CONTRADICCIONES DEL MERCADO DE VIVIENDA EN LA REPUBLICA DOMINICANA
LOS ALTOS PRECIOS POR LOS MATERIALES DE CONSTRUCCION, LA INFLACCION DEL COSTO DE LA TIERRA, ASI COMO LAS DIFICULTADES PARA EL FINANCIAMIENTO , IMPIDEN EL CRECIMIENTO DEL MERCADO DE VIVIENDA EN R . D, AUNQUE LAS TASAS DE INTERES INCIDEN PERO INTERÉS INCIDEN, PERO NO SON DETERMINANTES EN LAS VENTAS
La construcción de viviendas está limitada por los elevados precios de los materiales de construcción y la poca posibilidad de que se vendan bajo las condiciones actuales.
El incremento en los precios de los materiales de construcción como el cemento gris, agregados, varilla y artículos de terminación, ha incidido más sobre la parálisis de este sector que los niveles de las tasas de interés en los préstamos bancarios.
La inflación acumulada en los últimos cinco años, combinada con recientes incrementos en los precios de las viviendas, por lo caro de los materiales y de la tierra, son los principales obstáculos que enfrentan los adquirientes de viviendas unifamiliares, de acuerdo con las conclusiones de los promotores y constructores organizados del país.
Según las estadísticas, en el año 2002 las tasas de interés bancarias estaban prácticamente en los mismos niveles que en la actualidad y las empresas constructoras vendieron alrededor de 25,000 viviendas. Este año, con tasas similares, la oferta de viviendas no superará las 12,000 unidades. Incluso, con tasas de interés bajas, es posible que la variación no sea tan grande, pues el desplome de las ventas de casas se observa en los últimos cuatro meses.
¿Cuál es la principal dificultad? Los elevados precios. Hace seis años un apartamento de 115 metros cuadrados costaba alrededor de RD$800,000, lo que indica que una familia de clase media baja, cuya pareja registrara ingresos promedios de RD$45,000 al mes, podría ahorrar RD$300,000 para el inicial de la casa y buscar un financiamiento de RD$500,000 en una entidad financiera. Con su ingreso mensual podría calificar perfectamente, pues pagaría una tasa promedio de 19% anual en esa época para una cuota mensual de alrededor de RD$11,000 cada mes, menos del 25% de sus ingresos, como indican los requisitos.
Pero en la actualidad, el mismo apartamento tiene un costo de por lo menos RD$2.5 millones, lo que indica que para juntar el inicial la misma familia tendría que buscar al menos RD$500,000 (20% del valor de la vivienda) y financiar en el banco RD$2 millones. Esa misma familia, calculando el comportamiento de los salarios, es posible que en este momento tenga un ingreso conjunto de RD$60,000 mensual.
Para que el banco le apruebe un préstamo de RD$2 millones, necesitaría comprobar que tiene ingresos mínimos por RD$130,000 mensual, pues su cuota mínima a pagar sería de no menos de RD$30,000 mensual.
Los ingresos son muy bajosUn informe estadístico de la Tesorería de la Seguridad Social (TSS) indica que a septiembre de este año el 75.5% de los trabajadores del sector laboral formalizado tiene salarios por debajo de los RD$15,000 mensual.
Sólo el 11% de los empleados formales devenga salarios de RD$25,000 mensual o más. Las cifras indican que para la gran mayoría de la población trabajadora local es prácticamente imposible acceder a un crédito para la adquisición de una vivienda “económica” bajo las condiciones de precio actuales, aunque junten el salario de los dos (la pareja de esposos).
Aún queda mercadoPero a pesar de los elevados precios de las viviendas y las dificultades de acceso a los financiamientos más que el elevado costo del dinero, todavía hay una demanda activa de segmentos de la población con ingresos medios con la intención de adquirir un hogar propio.
La demanda de viviendas en el segmento de precios de RD$4 millones o más está prácticamente nula. “No hay compradores”, dijo un constructor reconocido del país en una reunión de empresarios del sector.
Sin embargo, los proyectos de viviendas más económicas con precios que oscilan entre RD$1.5 y RD$1.8 millón, hay familias dispuestas a comprar, siempre dependiendo de las condiciones del financiamiento y de las facilidades para pagar el inicial del valor de la casa o apartamento. En ese segmento es que se ha concentrado la empresa Constructora Hidalgo.
Su presidente, Ramón Elías Hidalgo, expresa que durante este período de “vacas flacas”, en que la actividad de la construcción está prácticamente paralizada, se ha mantenido con buenos niveles de ventas de viviendas y hasta está iniciado varios proyectos nuevos de construcción, algo que muy pocos empresarios del sector hacen en tiempos como el actual de altas tasas de interés y elevados precios de los materiales.
El empresario dice que siempre se ha dedicado la construcción, pero concentrado en el área de viviendas porque ahí existe una demanda permanente y una limitada oferta, lo cual le asegura que mantendrá su negocio.
