¿Qué es una búsqueda de título de propiedad? Cómo este importante paso afectaría tu cierre

 Una cortesia del blog educativo de Noticias del Lic. Enildo Rodriguez Nunez MBA PhDP

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Por Erick J Martin  de Bankrater.com

© Dreamstime/TNS Cualquiera puede buscar registros de propiedad a través de la oficina del secretario del condado, pero los expertos recomiendan enfáticamente que no intente clasificar los detalles de un título de propiedad por su cuenta.

Después de buscar una casa y de decidirse por la propiedad perfecta, todavía hay que realizar otra búsqueda: la búsqueda de títulos. Aunque la búsqueda de títulos de propiedad no sea tan emocionante como buscar en los listados o soñar con mudarse, es un paso crucial en una transacción inmobiliaria, y puede tener implicaciones para tu compra si se encuentran problemas. Esto es lo que debes saber.

¿Qué es el título de propiedad?

El título de propiedad es el término utilizado para describir los derechos del propietario. No es un documento, como las escrituras, sino que "se refiere al concepto de derechos de propiedad", explica Megan Hernández, directora de marketing y relaciones públicas de la American Land Title Association.

Si vas a comprar una casa, debes asegurarte de que el vendedor es el único que tiene derecho al título. Esto confirma que no hay otras reclamaciones o gravámenes sobre la propiedad, y que el vendedor tiene, de hecho, el derecho de venderte su casa en primer lugar. Ahí es donde entra en juego la búsqueda de títulos de propiedad.

¿Qué es una búsqueda de títulos de propiedad?

Una búsqueda de títulos de propiedad es el proceso en el que una empresa de títulos o un abogado examinan los registros públicos para asegurarse de que no hay reclamaciones, gravámenes o problemas con una propiedad que pudieran dar lugar a que otra persona o entidad afirme que tiene una participación en la casa.

"Esta búsqueda se lleva a cabo para garantizar que se pueda obtener un título comercial de la propiedad y que ningún gravamen afecte a los derechos de propiedad de la parte compradora", explica Sarah Stitgen, abogada especializada en cierres de Cook & James, una empresa de Roswell, Georgia.

Stitgen señala que una búsqueda de títulos es obligatoria para cualquier transacción inmobiliaria que requiera un seguro de título. Esto incluye las casas compradas con financiación, ya que los prestamistas hipotecarios exigen una búsqueda de título con el fin de proporcionar fondos para el préstamo.

"Piense en la búsqueda del título de una casa como en la comprobación de los antecedentes de un empleador sobre un aspirante a un puesto de trabajo", dice Landy Liu, director general de los departamentos de seguro de vivienda y de seguro de título y custodia de Better.com. "Esto protege también al prestamista".

¿Quién realiza la búsqueda de títulos?

Un abogado o una compañía de títulos suele realizar la búsqueda de títulos, que suele iniciarse después de que el vendedor y el comprador firmen un contrato. Sin embargo, los pasos a seguir pueden variar según el lugar.

"En la ciudad de Nueva York, la búsqueda la realizan empresas de títulos independientes", dice Greg Maybaum, abogado inmobiliario en la ciudad de Nueva York. "Una vez firmado el contrato, el abogado del comprador suele encargar la búsqueda de títulos, y ese abogado o la empresa de títulos proporciona el informe completo al abogado del vendedor. A continuación, el abogado del vendedor se encarga de gestionar y resolver los problemas del título con la empresa de títulos".

La empresa o el abogado suelen hacer las averiguaciones en la oficina del secretario del condado o del municipio donde se encuentra la propiedad. Muchos de los registros necesarios están ahora disponibles en línea, por lo que el buscador no suele necesitar visitar físicamente una oficina para realizar la búsqueda.

"Esta persona revisa muchas fuentes de información relacionadas con la propiedad", explica Suzanne Hollander, abogada y profesora de bienes inmuebles en la Florida International University, en Miami, como:

-Las escrituras

-Registros de la propiedad del condado

-Planos de la propiedad

-Embargos fiscales (federales o estatales)

-Casos de divorcio

-Registros del tribunal de bancarrota

-Casos de herencias

-Embargos de la construcción

-Sentencias

Una búsqueda exhaustiva del título también incluirá probablemente detalles sobre las hipotecas adjuntas a la propiedad, las valoraciones de las calles y el alcantarillado, los impuestos y cualquier otro problema presente en el título, señala Hollander.

Una vez recopilada toda la información, la empresa de títulos o el abogado crearán un informe abstracto que revele lo que se ha encontrado en relación con el título.

¿Cuánto tiempo dura una búsqueda de títulos?

La búsqueda del título puede durar tan solo unas horas, pero en la mayoría de los casos, tardará entre 10 y 14 días. En general, cuanto más antigua sea la casa, más larga será la búsqueda del título. Si hay un largo elenco de propietarios y transacciones relacionadas con la propiedad (un préstamo con garantía hipotecaria, por ejemplo, o una disputa sobre la línea de propiedad en el pasado) hay más trabajo para asegurarse de que hay un título claro.

"La búsqueda puede remontarse hasta 50 años atrás, o tan atrás como sea necesario para identificar la escritura raíz y revisar cada transferencia posterior de la propiedad", dice Stitgen. "Esto garantiza que haya una cadena de título adecuada que vaya de concesionario a concesionario, hasta llegar al propietario actual".

¿Qué ocurre si surgen problemas durante la búsqueda de títulos?

Una búsqueda de títulos puede descubrir uno o más problemas con el título. A continuación se indican algunos problemas comunes de la titularidad, junto con las correspondientes estrategias para resolverlos:

-Ruptura de la cadena de propiedad: Este problema puede aparecer cuando falta una escritura en la cadena. "Si la parte A transmite la propiedad a la parte B, y luego la parte C transmite la misma propiedad a la parte D, falta el vínculo entre las partes B y C", dice Stitgen. "Esto puede resolverse obteniendo una escritura de la parte B a la parte C, o una escritura de la parte B a la parte D".

-Descripción legal incorrecta o inexistente en la escritura: Dependiendo de la naturaleza del error, esto suele requerir la obtención de una escritura corregida de las mismas partes para solucionar el error. "En algunos casos, una declaración jurada de un escribano, preferiblemente la parte que redactó el documento o lo registró, alguien con conocimiento de la transacción, puede ser suficiente para resolver el problema, pero solo si el error no es material y no cambia la naturaleza de la descripción legal", dice Stitgen.

-Potenciales intereses perdidos: Cuando la cadena de títulos incluye una transferencia a través de una herencia, es esencial asegurarse de que los herederos han renunciado adecuadamente a sus intereses en la propiedad. "Si no lo han hecho, será necesario obtener escrituras de esas partes que liberen sus intereses", dice Stitgen.

-Escrituras de seguridad abiertas: La búsqueda de títulos puede descubrir una escritura de seguridad abierta del propietario actual o anterior que nunca fue liberada. "Si es así, hay que investigar para determinar si se dejó abierta por error. Si es así, tendrá que obtener una liberación del titular de la escritura de seguridad", aconseja Stitgen.

-Gravámenes: Un gravamen es un derecho legal o una reclamación sobre una propiedad que suele utilizarse como garantía para cumplir una deuda. Una búsqueda de títulos suele identificar posibles embargos sobre una propiedad. Estos requerirán una investigación adicional para saber si el gravamen expiró, si posiblemente no es realmente para una parte en la cadena de título o si es un gravamen válido que necesita ser pagado.

-Impuestos sobre la propiedad no pagados: Cualquier impuesto sobre la propiedad o "ad valorem" pendiente, que se basa en el valor de tasación de la vivienda, deberá pagarse antes de transferir el título al nuevo propietario.

Si se detecta uno de estos problemas u otro, los compradores de vivienda suelen tener tres opciones, en función de lo que permita su contrato de compra, según Hollander:

1. Pedir al vendedor que resuelva el problema antes del cierre.

2. Pedir al vendedor que compense al comprador por el costo de solucionar el problema.

3. Abandonar el trato y recibir la devolución del depósito.

Costo de los servicios de título

La compra de una casa incluye muchos gastos aparte del precio real de la vivienda, y la búsqueda del título se sumará a la cuenta general. Hay dos costos principales de los servicios de título proporcionados por una empresa de títulos o un abogado:

1. Honorarios del servicio de liquidación: Incluyen los gastos en los que se incurre para cerrar el préstamo, como el costo de las tasas de transferencia, la custodia y la suscripción de la póliza de seguro del título. Este último incluye la tarifa de búsqueda de títulos y el costo de resolver los problemas descubiertos, según Liu. El precio de la búsqueda del título por sí solo suele oscilar entre 75 y 100 dólares, y puede ser pagado por el comprador o el vendedor si las partes están de acuerdo.

2. Prima del seguro del título: "El seguro del título garantiza que la persona que está comprando o refinanciando la casa es el legítimo propietario de la misma", explica Liu. "La prima es un costo único que se paga al momento del cierre y que puede oscilar entre el 0.5 por ciento y el uno por ciento del importe de la compra. Como es un porcentaje de importe de compra, la prima puede aumentar si el importe del préstamo aumenta".

¿Puedo hacer mi propia búsqueda de títulos?

Cualquiera puede buscar en los registros de la propiedad a través de la oficina del secretario de su condado, y ninguna ley indica que no puedas realizar una búsqueda de títulos tú mismo. Sin embargo, los expertos recomiendan encarecidamente que no intentes averiguar los detalles del título de una propiedad por tu cuenta.

"Llevar a cabo una búsqueda de títulos requiere un conocimiento de los requisitos inmobiliarios y de los periodos de gravamen, así como la capacidad de navegar por los distintos registros del juzgado. No es aconsejable hacerlo sin experiencia, debido a la complejidad de los registros y la indexación", sugiere Patti DeGennaro, directora de operaciones y especialista en procesos de Title Alliance, Ltd., en Media, Pennsylvania.

Además, "si deseas contratar un seguro de título para tu propiedad, no bastará con realizar la búsqueda de títulos tú mismo, porque la aseguradora de títulos exigirá que un profesional realice, revise y asesore la búsqueda antes de emitir una póliza", añade Stitgen.